随着北京商住项目限购传闻的愈演愈烈，商住项目的成交量也随即出现了暴涨。而在成交量大幅攀升的背后，一方面是商住项目的开发商担心限购出台后市场彻底冰封，去化更加困难；另一方面，不少没有购房资质的人群，担心在北京买房的最后一条通道也被堵死。

值得注意的是，不少开发商目前也纷纷向相关部门人士打探限购传闻的真实性，尤其是那些近期在北京高价拿地的企业。开发商敢于高价拿地，就是因为有不限购的商住可以作为灵活掌握的部分，帮助项目保持一个基本的盈亏平衡，而如果商住限购，又没有响应的政策补偿，那这些高价拿地的开发商估计都要亏死。有业内人士指出。

商住房成交量疯涨

在通州商住限购1个月后，门头沟也悄然暂停了商住房的预售网签，一时间北京将全面限购商住房的消息不胫而走。

虽然上述传闻并没有得到证实，但不少开发商还是选择抓紧时间去库存。毕竟通州的情况就在眼前。根据通州区的限购规定是，5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓，通州新建商业、办公项目，今后将按照规划癫痫主要的治疗方法有哪些用途销售，即不能卖给个人，只能卖企业。随后通州的商住项目成交量出现暴跌。中原地产提供的数据显示，通州限购一个月后，该区域非住宅类产品成交量跌幅超过99%，公寓产品签约累计仅13套。

同时，不少没有购房资格的人群也加速入市，一起推高了北京商住项目的成交量。

以上周（6月5日6月11日）为例，北京新房市场共成交4089套房源，其中商住类产品3345套，环比暴涨161.3%，商住类产品占北京新房成交量的比例达到了81.8%。

此外，上周共计有3个项目单周成交金额超过10亿元，分别是东亚华欣湾、尚o壹軚、林肯公园，后两者均为商住类产品。而从成交套数与成交金额上看，尚o壹軚和林肯公园也是遥遥领先。其中尚o壹軚上周共计成交948套房源，成交金额高达44.82亿元；林肯公园共计成交646套房源，成交金额为34.55亿元。据悉，尚o壹軚于2015年8月份开盘，截至6月13日，该项目签约已经达到了57.25亿元，但近54亿元是在6月份完成销售的，而该项目开盘前9个月的销售额仅为3亿元上下。

实际上，自今年以来，商住类产品便已经超过住宅，成为北京新房市场的主力，商住项目限购的传闻，则又进一步助推了商住类产品的成交。根据中原地产研究部统计数据显示，截至6月11日，年内北京公寓签约首次超过了住宅。在北京新建商品房中，年内住宅签约20742套，而公寓类物业签约达到了26336套，在合计4.7万套成交中，公寓占比高达55.9%，这一比例也创下了历史新高。而2015年，这一比例仅为28.5%，之前比例基本都在30%以内。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。据悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交额已经达到了508万元，公寓成交单套平均在186万元。

目前北京新房、二手房住宅的门槛，在300万元400万元左右，200万以内的这部分需求只能选择公寓类物业；同时，受土地供应结构影响，在过去2年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在郊区县，商业氛围欠缺，这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品；另外，受限购政策持续影响，一线城市资产保值升值预期依然强烈，这种情况下，因为买不了住宅，部分投资者选择了购买公寓。张大伟表示。

开发商或被套牢？

虽然商住项目成交火热，但对于相关开发商来说却并没有什么可开心的，他们现在的心里只有一件事，商住限购的传闻到底靠不靠谱，如果有，什么时候落地。

在目前北京的土地市场上，每次宅地出让都会引发房企的激烈争抢，在竞价的过程中，商品房面积全部转为自住房的情况比比皆是，即便没有全部变为自住房，可以作为商品房出售的面积也少得可怜。由于政府规定了自住房的售价，房企要想在项目上保持盈亏平衡，单靠几十套可以自己定价的商品房肯定是不行的。之所以在部分土地争夺中，房企敢于把全部商品房面积竞价到自住房，就是因为这些地块配套可以用于建设商住房癫痫可以痊愈吗的面积，让房企有了回旋的余地，毕竟商住房也是可以自己定价的产品，自住房亏的钱，商住房这边多少能帮房企补上一些，如果赶上市场好，说不定项目还能赚钱。

上述情况，实际上也是房企在一线城市高价拿地的基本逻辑。而如果商住项目限购，显然这套逻辑就行不通了，近期在北京拿地的开发商肯定也会亏得很惨。

已经出让但尚未入市的商住房面积达1450万平方米，按照目前公寓成交的单套平均面积68平方米，潜在供应为21万套左右。而按近几年公寓平均每年2万套左右的成交量计算，公寓的潜在供应大约可以维持10年的市场消耗。虽然当下公寓类产品的库存仅有3万套左右，但潜在供应非常惊人，说实话这个市场本事就很拥挤了。如果商住市场限购的话，公寓的成交量将会下跌80%90%，而随着成交量断崖式的下跌，即便是较为乐观的预计，成交价起码也会下滑30%以上。张大伟指出。

同时，当初开羊羔疯是什么引起发商高价拿河南小儿癫痫治疗方法地的时候，北京也尚未对商住项目限购，如果突然采取限购措施，则相当于给这些企业挖了一个坑，对于诸多房企来说，确实不够公平。尤其是对于那些上市房企来说，无异于也损害了中小投资人的利益。毕竟北京一宗土地的价格，已经相当于一些房企一年的利润总和。

此外，由于公寓类产品相比住宅较低的价格，也填补了中低价位刚需住宅产品的缺口，在北京新房市场趋于豪宅化的当下，公寓类产品已经成为市场中颇为重要的一环。如果这部分产品被限购，将对整个北京楼市产生巨大的影响，住宅价格则有可能被进一步推高。